DPE du quartier Sud-Ouest à Sélestat : bâti, étiquettes et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique du Sud-Ouest repose sur 696 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, au sein d’un échantillon de 4 906 DPE analysés à Sélestat. Ces données permettent de décrire les logements diagnostiqués et de situer leurs performances par rapport aux repères communaux. Elles ne constituent toutefois pas un recensement exhaustif de tous les logements du quartier. Trois caractéristiques structurent la lecture : une forte présence du bâti de la période 1948-1974, une nette prédominance des appartements et une proportion de passoires énergétiques supérieure à celle de la ville. Pour un propriétaire, un acquéreur ou un candidat locataire, ces résultats fournissent un contexte utile. Ils ne remplacent pas l’examen du DPE du logement concerné, dont l’étiquette et les estimations peuvent s’écarter des médianes locales.

Un bâti dominé par les appartements de 1948 à 1974

La période 1948-1974 représente 70,1 % des diagnostics du Sud-Ouest : elle constitue donc le principal repère d’âge du bâti observé. Au total, 76,9 % des logements diagnostiqués ont été construits avant 1975, tandis que ceux d’avant 1948 ne représentent que 6,8 %. Le quartier se distingue ainsi par un parc ancien surtout issu de la période d’après-guerre, plutôt que par une forte présence de constructions antérieures à 1948. Les maisons individuelles comptent pour 11,4 % de l’échantillon, le reste correspondant à des appartements. Ce profil doit guider la comparaison entre biens : une maison ne se lit pas nécessairement à travers les mêmes références qu’un appartement. Ces seules données d’âge et de typologie ne permettent cependant de déduire ni les matériaux employés, ni les équipements, ni les rénovations déjà réalisées.

Les étiquettes D et E occupent une place importante

• Classes A et B : le quartier compte 1 DPE A et 7 DPE B. Ces étiquettes restent peu présentes dans l’échantillon étudié. Leur faible nombre ne permet pas de dresser un portrait détaillé des logements concernés, notamment de leur âge ou de leur typologie.
• Classe C : 166 diagnostics relèvent de cette catégorie. Cette présence rappelle que les performances du Sud-Ouest ne se résument pas aux logements les plus énergivores, malgré le poids des constructions de 1948-1974 dans les données.
• Classes D et E : avec respectivement 273 et 171 diagnostics, elles occupent une place centrale dans la distribution. D est l’étiquette la plus représentée du quartier, devant E puis C. Le profil énergétique observé reste donc diversifié.
• Classes F et G : 63 diagnostics sont classés F et 15 sont classés G. Ensemble, ces 78 logements représentent 11,2 % de l’échantillon. Ils constituent les passoires énergétiques identifiées dans les données fournies, sans que celles-ci précisent les causes techniques de leur classement.

Davantage de passoires que dans l’ensemble de Sélestat

La part des étiquettes F et G atteint 11,2 % dans le Sud-Ouest, contre 7,4 % à l’échelle de Sélestat. Le quartier présente donc une concentration plus élevée de passoires énergétiques dans l’échantillon analysé. Cette comparaison ne signifie pas que chaque logement du secteur est moins performant qu’un logement situé ailleurs dans la ville. Elle décrit une répartition collective, avec des situations individuelles différentes. Le contraste concernant l’âge du bâti mérite également attention : les constructions antérieures à 1948 représentent 6,8 % des diagnostics du quartier, contre 26,8 % pour la ville. Le Sud-Ouest compte ainsi proportionnellement moins de bâti très ancien, tout en affichant davantage de F et G. Les chiffres ne permettent donc pas de réduire la performance énergétique à la seule ancienneté du logement.

Des médianes de consommation et de coût plus élevées

La consommation médiane du Sud-Ouest s’établit à 204 kWh/m²/an, contre 172 kWh/m²/an pour Sélestat. Le coût énergétique annuel médian estimé suit la même orientation : 1 260 € dans le quartier, contre 1 050 € pour la ville. La surface médiane est également supérieure, avec 73 m² contre 69 m². Ces trois indicateurs apportent des éclairages complémentaires, mais les données ne permettent pas d’isoler le rôle de la surface, de l’état du bâti ou des équipements dans les écarts observés. Une médiane constitue un repère de distribution, et non une prévision pour chaque logement. Le montant de 1 260 € doit ainsi rester présenté comme une estimation énergétique annuelle médiane : il ne décrit ni une dépense certaine pour un futur occupant, ni la situation de tous les appartements du quartier.

Vendre ou louer : replacer le DPE individuel au premier plan

Pour vendre dans le Sud-Ouest, l’intérêt de ces statistiques est de présenter le logement dans son contexte sans lui attribuer automatiquement le profil du quartier. Un bien classé C se situe dans une catégorie comptant 166 diagnostics, tandis qu’un bien classé F appartient à une catégorie de 63 diagnostics. Cette mise en perspective peut éclairer les échanges, mais aucune donnée fournie ne mesure un effet sur la valeur de vente ou sur l’intérêt des acquéreurs. Pour louer, les estimations propres au logement permettent de discuter plus précisément de son profil énergétique que la médiane locale de 1 260 €. Les informations disponibles ne suffisent pas à conclure sur les conditions juridiques de location d’un bien particulier : celles-ci ne doivent pas être déduites des seules statistiques du quartier.

• Pour préparer une vente : rapprocher l’étiquette du logement de la distribution locale, où D compte 273 diagnostics. Présenter séparément les caractéristiques effectivement connues du bien et les statistiques du quartier, sans transformer une tendance collective en conclusion individuelle.
• Pour examiner une location : lire la consommation et le coût estimés dans le DPE du logement. Les repères de 204 kWh/m²/an et de 1 260 € par an servent à contextualiser cette lecture, pas à annoncer les futures dépenses de l’occupant.
• Pour comparer des biens : tenir compte de leur surface et de leur typologie. La surface médiane de 73 m² et la part de maisons de 11,4 % montrent que l’échantillon décrit principalement des appartements, avec des caractéristiques qui ne correspondent pas à tous les biens.
• Pour envisager des améliorations : partir des informations techniques du logement plutôt que de sa seule période de construction. La présence de 78 DPE F ou G ne permet pas d’identifier les travaux nécessaires, leur ampleur ou le classement qui pourrait être atteint.